本文摘要：从房子沦为商品到年销售额高达15万亿元，30多年以来，很少有哪个行业能像房地产一样发展到如此极大的体量。今年上半年，房地产增量市场销售额约7万亿元，百强房企市场份额更加低。正如万科董事会主席郁亮右图，行业集中度下降，头部企业间竞争白热化。 今天中国50家开发商取得2/3的市场份额，如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力。被迫说道，其中最重要的能力之一，是拿地。

从房子沦为商品到年销售额高达15万亿元，30多年以来，很少有哪个行业能像房地产一样发展到如此极大的体量。今年上半年，房地产增量市场销售额约7万亿元，百强房企市场份额更加低。正如万科董事会主席郁亮右图，行业集中度下降，头部企业间竞争白热化。

今天中国50家开发商取得2/3的市场份额，如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力。被迫说道，其中最重要的能力之一，是拿地。

据克而瑞地产研究统计资料，今年上半年，销售百强房企追加货值总量多达4.5万亿元，比起5月末提高近1万亿元，其中有14家房企追加货值突破千亿元。10强劲房企拿地货值将近万亿元强者恒强劲逻辑仍在首演。上半年，销售TOP10房企追加货值全部多达千亿元，其中碧桂园、绿地和万科分列前三，追加货值皆已突破2000亿元，遥遥领先其他房企。

从销售集中度和追加货值集中度对比来看，资源高度集中于龙头房企。销售金额TOP10和追加货值TOP10房企重合数量高达9家，规模房企依旧占有绝对优势。

仅有中海追加货值名列12名，跌出前十。适当地，世茂销售金额名列11，但追加货值排名第6。

《证券日报》记者根据克而瑞监测数据统计资料得知，10强劲房企上半年拿地货值总计将近1万亿元，占到百强房企总拿地货值的22%。值得一提的是，10强劲房企追加土地价值总计高达7185亿元，这意味著这10家房企上半年拿地花费了7185亿元（全口径非权益）。

克而瑞分析师指出，销售百强房企整体拿地销售之比0.38，上半年整体拿地销售比基本平稳在0.38-0.4之间，百强房企拿地保持更为慎重态度。对比2018年同期各梯队的拿地销售比，皆有有所不同程度的下降。其中，第二梯队与后50强劲房企拿地销售比小于平均值水平，规模扩展市场需求更为显著，特别是在以金地、中梁、新希望、电建地产等为代表。该分析师更进一步称之为，融合土地储备去化周期来看，禹洲、中骏等追加货值名列比较靠前的企业，在确保去化的基础上，规模再行上台阶问题并不大。

当然，部分规模房企如保利等上半年拿地比较高调，追加货值名列并不低。源自有充裕土地储备做到承托，这些房企可以通过掌控投资节奏来展开战略性和结构性的调整。土地储备比较脆弱，去化比较较慢的房企纳储更加大力。例如弘阳、大华、新希望等2018年土地储备去化周期严重不足2.5年，但上半年拿地销售比明显低于行业平均水平，其中弘阳、新希望拿地销售比皆多达1。

二线城市成拿地主战场从百强房企追加土地储备能级自由选择来看，调结构持续深化。上半年，房企在三、四线城市和二线城市追加土地储备建筑面积占到比旗鼓相当，这与去年三、四线占到比居高不下构成反感对比。同去年全年比起，2019年上半年，三、四线城市追加土地储备建筑面积占到比下降近8个百分点。适当地，上半年二线城市追加土地储备建筑面积占到比已相似50%，房企重返二线城市的战略意图突显，只不过从年初大量上市房企表态2019年投资以重返一、二线城市居多也可见一斑。

值得一提的是，在上半年50城卖地情况来看，杭州以1400多亿元位列榜首，远高于北京卖地收益。此外，天津、武汉等城市也位列前头。克而瑞回应，相比之下，武汉、重庆和天津更加不受百强房企的注目，虽然百强拿地中包括缴收购土地，但并不影响整体趋势。

拿地投资曲线变化的背后，销售回款和融资做到数额是无形之手。易居研究院智库中心研究总监贤迈进向《证券日报》记者回应，从拿地节奏上看，今年前两个月，房企拿地比较不大力，一方面是销售淡季回款不低；另一方面则是融资渠道仍未放开，企业储备的粮食足以承托大量拿地投资。转入3月份以后，融资渠道比较放开，房企拿地积极性马上转高，争相补仓，二季度后期则复归理性。

至于下半年走势，上述克而瑞分析师指出，在三、四线市场衰落势头未减的大前提下，下半年将依然是企业拿地重返二线城市的窗口期。不过，随着资金监管强化、补仓市场需求获得符合的情况下，预计下半年拿地节奏比起上半年高峰期时会上升。

此外，在考虑到资金成本、拿地成本等因素下，企业盲目追高拿地并不是非，纵观近几年地王散户去化皆不理想，在确保盈利空间的基础上大力纳储才是房企平稳发展的前提。

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