本文摘要：自中央政府在去年将房地产去库存当作这几年的重点工作之一后，倒数限制的措施推展多个城市的住宅销售在今年乘机声浪，待售库存显著增加。但商业地产似乎不在此列。 在此前数年的商业地产建设热潮造成库存急遽攀升之际，经济增长速度的上升给商业地产的运营带给了普遍的影响，如今这一行业于是以面对着比住宅越发相当严重的压力。据国家统计局的数据表明，商品住宅待售面积在2月份看清顶点之后早已持续增加。 全国商品住宅待售面积较去年同期减少了6%，截至10月末的待售面积大约为4.1万亿平方米。

自中央政府在去年将房地产去库存当作这几年的重点工作之一后，倒数限制的措施推展多个城市的住宅销售在今年乘机声浪，待售库存显著增加。但商业地产似乎不在此列。

在此前数年的商业地产建设热潮造成库存急遽攀升之际，经济增长速度的上升给商业地产的运营带给了普遍的影响，如今这一行业于是以面对着比住宅越发相当严重的压力。据国家统计局的数据表明，商品住宅待售面积在2月份看清顶点之后早已持续增加。

全国商品住宅待售面积较去年同期减少了6%，截至10月末的待售面积大约为4.1万亿平方米。而办公楼和商业营业用房的待售面积在同期则分别减少了10.5%和12%，大约为3378万平方米和1.56万亿平方米。

国家统计局的商品房待售面积指标主要统计资料早已完工但仍未销售或租赁的商品房面积。但分析人士指出，这些数据似乎无法精确取决于商业地产潜在的可观供应量，因为待售面积的指标中未包括那些正在建设或者仍未动工但早已转让的地块。中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹回应，待售面积无法确实体现行业面对的压力。

她在本周由《经济观察报》主办的第六届中国商业地产年会上回应，早已完工但没销售或租赁的商品房只是整个供应量中的一部分。在统计局发布的数据中，办公楼和商业营业用房的施工面积同比分别快速增长7.4%和5.2%，明显低于住宅1.8%的同比增幅。

办公楼和商业营业用房的施工面积是2010年时的2.3倍和1.9倍。秦虹说道，这几年的商业地产施工面积增长速度多达了经济增长速度，即使按照企业谦和30%的比例计算出来，商业地产在供应量和潜在供应量上均面对着比住宅更加不利的问题。

还包括政府、房地产商、投资者等近年来对商业地产项目的热情推展了这类物业的肆意修建，但如今他们找到，受到电商冲击、供应过量以及经济下降等因素的影响，想通过商业地产提供低投资报酬的设想仍然更容易构建。与商品住宅主要通过销售来展开周转的发展模式有所不同，商业地产尽管也不会将部分物业拆分出售，但更加多的还是将其用作整体租赁提供租金收益，这样的发展模式使商业地产更容易受到经济环境和自身运营能力的影响。这也更为考验房地产商对购物中心等商用物业的运营能力。

房地产商们回应，这类物业更为无法拷贝。上海水遊城商业投资管理公司曾多次在2008年于南京研发了当时备受注目的水遊城购物中心，将零售、休闲娱乐、娱乐等首度融合在一起。但公司此后在其他城市研发的水遊城均未取得成功，如今正在改建轻来。

该公司总经理王国庆在日前由观点地产网举行的一个讨论会上回应，公司起了个早于，但赶了晚集。他说道，公司在天津的项目，因为建筑工程的原因，难以达到南京项目的水平，而在东北则遇上了经济滑坡，在小城市遇上了更大的难题。

王国庆说道，公司如今早已膨胀战线，将焦点放到上海这样的大城市。类似于水遊城这样的问题沦为近年来商业地产开发商频密遇上的难题。随着购物中心的不断涌现，同质化现象相当严重下竞争越发白热化，那些没商业地产运营经验的开发商更加多面对着破产或者亏损的结局。房地产服务商第一太平戴维斯中国区董事长、首席执行官刘德扬对人民财经回应，中国房地产商以住宅研发起家的特点，让他们在商业地产的管理与运营方面缺乏专业能力。

他说道，随着商业地产供应量的剧增，当市场竞争激化的时候，更好的商业地产商将面对被出局的局面。电商的冲击将购物中心同质化相当严重的现象大大缩放。据统计数据表明，到目前为止，中国大约有4500个购物中心，过去购物中心特别强调有所不同品牌的人组模式如今被电商的便利优势冲击显得惨淡出现异常。香港元丰资本继续执行合伙人古迎辉指出，国内低周转、低产量不会造成商业地产同质化相当严重，其获取的产品与电商需要获取的完全相同，这是商业地产更容易被电商打败的原因。

这也倒逼部分商业地产运营商谋求业态方面的升级和创意，更好的购物中心早已在往体验式商业等差异化方向发展。旗下享有多个人流甚央购物中心的大悦城地产副总经理吴铮说道，大悦城购物中心早已走到了以餐馆和百货居多的阶段，如今公司正在打造出体验式街区，不会针对改版、更加粗的客户市场需求人组适当的产品，更有远端客群抵达，产生差异化竞争优势。他回应，公司不会把更好的精力放到体验街区、主题式街区的打造出，以及基于会员的深度价值挖出。

他说道，大悦城未来不会逐步改变沦为一家商业地产的资产管理公司，不欲自身享有过于多物业，但要逐步不断扩大管理的商场面积。这也是政府近期实施的政策中倡导的方向。

国务院办公厅在上月公布的《关于推展实体零售创意转型的意见》中具体，不应引领业态雷同、功能重合、市场饱和度较高的购物中心、百货店、家居市场等业态有序解散城市核心商圈，反对具备条件的及时调整经营结构，非常丰富体验业态，由传统销售场所向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等改变。黑石集团中国房地产部总裁、董事总经理王天兵称之为，公司对投资零售物业如今维持慎重态度，还包括小型商场、高端零售、不能更改设计结构的物业、坐落于供需流失商圈的商场、方位不佳的购物中心等商业地产项目极少不会经常出现在公司的投资人组里。

王天兵说道，黑石不会投资那些在城市核心区位的大型物业，通过提高管理以及调整租户人组来提升商场的销售，最后提高租金收益。

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